Die 10 grössten Fehler beim Hausbau und Grundstückskauf in Ungarn
2026.07.04
Als Deutschsprachiger in Ungarn wagt man sich sprichwörtlich auf Neuland und oftmals sind wir uns den Stolpersteinen und Fallgruben gar nicht bewusst, die bei einem Hausbau oder Grundstückskauf auftreten können. Deshalb hier die 10 grössten Fehler, denen ich in 10 Jahren als Architekt in Ungarn begegnet bin.
Fehler Nr. 1. Zu gutgläubig sein
Bitte seid immer kritisch, mit Informationen, die von irgendwelchen Leuten gegeben werden. Eine Information sollte erst geglaubt werden, wenn sie schriftlich von einer Fachperson oder Behörde 100%-ig bestätigt wurde. Mündliche Informationen sind am Ende nichts wert.
Fehler Nr. 2. Auf unseriöse Bauunternehmer hören
Leider gibt es sehr viele unseriöse oder uninformierte Bauunternehmer. X-Mal habe ich von Kunden gehört „Aber der Bauunternehmer hat gesagt, dafür brauche es keine Bewilligung”. Bitte jedes Bauprojekt im Vornherein ganz gründlich prüfen lassen von einer ausgewiesenen Fachperson (Architekt) oder Behörde.
Fehler Nr. 3. Dem Bürgermeister glauben
Das Baurecht unterliegt nicht dem Bürgermeister sondern der Baubehörde. Wir haben schon oftmals Falschinformationen vom Bürgermeister erhalten, weil diese sich gar nicht mit dem Baurecht auskennen. Anstelle des Bürgermeisters kann der Hauptarchitekt (Főépítész) der Gemeinde konsultiert werden, oder ein in Ungarn tätiger Architekt.
Fehler Nr. 4. Mein Nachbar hat auch so gebaut
Dies ist keine Legitimation, dass das wirklich erlaubt ist. In Ungarn gibt es noch sehr viele nicht den Vorschriften entsprechende Bauten. Ausserdem gibt es den Bestandesschutz der ab 10 Jahren gilt.
Fehler Nr. 5. Die Katze im Sack kaufen
Wenn ihr ein Haus oder Grundstück kauft, bitte ganz genau prüfen was ihr da genau kauft. Der Typ des Hauses (Wohnhaus, Wirtschaftsgebäude, etc.) ist auf dem Grundbuchauszug festgehalten.
Fehler Nr. 6. Wohngebiet (Belterület) mit Weingut (Zártkert) verwechseln
Ofmals schauen die Weingüter in Ungarn aus wie normale Wohnhäuser. Dies sind aber meistens Wirtschaftsgebäude und keine Wohnhäuser. Bitte sich dessen bewusst sein
Fehler Nr. 7. Bauen wollen in der Zone Weingut (Zártkert)
Weingüter gehören gemäss Bauverordnung grundsätzlich in die Zone die "nicht für den Bau vorgesehen ist”. Die Gebäude darauf dienen grundsätzlich dem Weinbau und nicht dem Wohnen. Bauen in dieser Zone ist nicht ausgeschlossen, kann aber ungleich komplizierter sein als in der normalen Wohnzone (Belterület). Bitte im Voraus abklären ob und was da gebaut werden kann.
Fehler Nr. 8. Ein „Baugrundstück” kaufen wo man gar nicht bauen kann
Vor dem Kauf eines Baugrundstückes sollte durch einen Fachmann abgeklärt werden ob man da tatsächlich bauen darf. Lieber im Vornherein sich beraten lassen. Stolpersteine können z.B. sein: Kein Strassenanschluss, falsche Zone, Weingut statt Wohngebiet.
Fehler Nr. 9. Die Kosten unterschätzen
Ungarn ist kein Billigland mehr. Bau- und Planungskosten sind ähnlich wie in Deutschland. Baumaterialien sind teuer, aufgrund der hohen Mehrwertsteuer von 27%. Die Steuerlast für Unternehmer in Ungarn ist ähnlich wie in Deutschland, insbesondere für KFT-s. Dies schlägt sich in den Baukosten nieder.
Fehler Nr. 10. Denken in Ungarn gäbe es weniger Vorschriften
Ungarn ist Mitglied der EU und es gibt hier genau soviele Vorschriften im Bauwesen wie in jedem europäischen Land. Bitte haltet euch an die Vorschriften, da es sonst zu Strafzahlungen kommen kann.
Containerhäuser in Ungarn.
2026.04.16
Als deutschsprachiger Architekten in Ungarn erhalte ich viele Fragen bezüglich dem abstellen von Containerhäusern in Ungarn. Oftmals spricht man auch von Wohncontainern. Leider können Containerhäuser (bzw. Wohncontainer) in Ungarn in den meisten Fällen nicht bewilligt werden. Im Wohngebiet in Ungarn ist der Ortsbildsschutz sehr streng. Jeder Neubau muss sich in die bestehende Baustruktur und Optik des Dorfes einpassen. Je ländlicher der Bauplatz liegt, desto strenger sind die Vorschriften zum Ortsbildsschutz. In den städtischen Gebieten ist es etwas weniger streng. Meistens besagt die Verordnung über den Ortsbildsschutz, dass ein Neubau ein Steildach mit 30-40 Grad Dachneigung haben muss, sowie eine verputzte Fassade. Blechfassaden sind ausgeschlossen und auch Holzfassaden meistens nur teilweise erlaubt (wenn von der Strase nicht sichtbar). Die Dachoberfläche sollte üblicherweise Dachziegel sein. Die Konstruktionsweise des Hauses ist dabei nicht relevant, es geht vor allem um das äussere Erscheinungsbild.
Wer trotzdem ein Haus mit Container-Struktur bauen möchte, der muss es so modifizieren, dass es eine verputzte Fassade, sowie ein Steildach hat.
In den meisten Fällen empfehle ich aber anstelle einer Container-Struktur eine leichte Holz-Rahmenkonstruktion zu wählen, das hat sich in der Praxis bewährt.
Jedes Wohnhaus muss bewilligt werden. Sehr gerne können wir die Bewilligung für Sie übernehmen.
*Alle Angaben ohne Gewähr, jedes Projekt ist immer separat zu prüfen.
Terrassendächer in Ungarn. Mit oder ohne Bewilligung? Neigung? Wissenswertes.
2025.11.27
Viele deutsche Auswanderer möchten an ihr Haus gerne ein Terrassendach anbauen. Terrassendächer, die auf Stützen abgestellt sind, müssen in Ungarn bewilligt werden und zählen auch zur Ausnutzung auf dem Grundstück dazu. Es gibt also keinen Unterschied zwischen beheiztem Innenraum und einer überdeckten Terrasse. Beides muss bewilligt werden. Oftmals sagen die örtlichen Vorschriften auch, dass das Wohnhaus eine Dachneigung von z.B. 30-40 Grad haben muss. In dem Fall muss auch das Terrassendach diese Neigung haben.
Eine offene Pergola gilt hingegen nicht als Dach und kann ohne Bewilligung und auch mit horizontalen Balken ausgeführt werden. Es gibt dann die Möglichkeit, daran einen mobilen textilen Sonnenschutz zu befestigen.
Ein auskragendes Vordach, das nicht auf Stützen steht, (z.B. über dem Eingang) zählt nicht als Terassendach, sondern nur als Vordach und muss nicht bewilligt werden und zählt auch nicht zur Ausnutzung dazu.
Vor jeder Bautätigkeit empfehle ich immer kurz einen Architekten zu fragen um sicher zu gehen, dass das Vorhaben so erlaubt ist, z.B. bezüglich Einhaltung der Grenzabstände.
*Alle Angaben ohne Gewähr, jedes Projekt ist immer separat zu prüfen.
Benötig ein Tinyhouse in Ungarn ein Baugesuch?
2025.11.20
Als deutschsprachiger Architekt in Ungarn wird mir diese Frage sehr oft gestellt.
Antwort: Ja, jede Art von Wohnhaus benötigt ein Baugesuch!
Bitte verlässt euch nicht auf unzuverlässige Quellen oder Halbwissen. Leider ist zu dem Thema sehr viel Halbwissen im Umlauf und viele Leute kommen zu mir, weil sie an irgendeinem Punkt dann Schwierigkeiten kriegen, weil ihr Tinyhouse nicht bewilligt wurde.
Viele Bauunternehmer informieren ihre Kunden falsch und sagen, dass ein Tinyhouse keine Bewilligung braucht. Dies ist aber nicht so, ein Tinyhouse muss definitiv bewilligt werden.
Es gibt nur eine Art von Bau, der keine Bewilligung benötigt, nämlich:
"Die Errichtung eines Gebäudes, das nicht für Wohnzwecke bestimmt ist und dessen Nutzfläche 35 m2 nicht überschreitet. Maximale Firsthöhe ist 4,5 m bei einem Steildach oder 3,5 m bei einem Flachdach".
(Gesetzesauszug: 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet, 17. § )
Da ein Tinyhouse aber dem Wohnzwecke dient, muss es bewilligt werden, egal wie gross es ist.
Es gibt auch Tinyhäuser auf Rädern. In vielen Gemeinden sind auch die ausdrücklich nicht erlaubt wegen dem Dorfbild, so z.B. in der Gemeinde Cserszegtomaj. Zudem gelten auch Tinyhäuser auf Rädern gem. Baubehörde als feste Wohnhäuser, wenn sie fest an Strom und Wasser angeschossen werden (da sie dann nicht mehr mobil sind). Auch in so einem Fall wären sie bewilligungspflichtig.
Was man auf dem Grundstück ohne Bewilligung abstellen darf sind Wohnwagen/Zirkuswagen, die für die Strasse zugelassen sind.
Mein Tipp: Schreibt mich kurz an vor einem allfälligen Projekt und ich gebe euch gerne eine kurze Auskunft.
*Alle Angaben ohne Gewähr, jedes Projekt ist immer separat zu prüfen.
Wann braucht es in Ungarn ein Baugesuch?
2023.11.18
Als Architekt in Ungarn wird mir diese Frage sehr oft gestellt.
Grundsätzlich benötigt man in Ungarn eine Baugenehmigung für:
- Neubauten
- Erweiterungen und Anbauten an bestehende Häuser
- Bau von überdeckten Terrassen, die auf Stützen abgestellt sind
- Jede Vergrösserung des Volumens des Hauses (z.B. Aufstockungen)
Keine Baugenehmigung braucht es hingegen bei:
- Nebengebäuden bis max. 35 m2 Nutzfläche und 4,5 m Firsthöhe bei Steildach, bzw. 3,5 m Höhe bei Flachdach. Also z.B. Carports, Garagen oder ein Geräteschuppen.
ABER Achtung: Auch nicht bewilligungspflichtige Bauten müssen die Vorschriften auf dem Grundstück einhalten, die in jeder Ortschaft anders sind (z.B. Grenzabstände).
Ebenfalls nicht bewilligungspflichtig sind innere Sanierungen und Umbauten, solange die Tragstruktur des Hauses nicht verändert wird.
*Alle Angaben ohne Gewähr, jedes Projekt ist immer separat zu prüfen.
Was f'ür Vorschriften gibt es auf einem Grundstück in Ungarn?
2023.11.18
Grundsätzlich hat jede Ortschaft eigene Vorschriften, deshalb muss jedes Projekt einzeln geprüft werden. Man kann also nicht verallgemeinern.
In jeder Ortschaft gibt es 3 wichtige Verordnungen, wo die geltenden Vorschriften festgehalten sind:
1. Zonenplan (Szabályozási terv)
2. Örtliche Bauvorschriften (Helyi Építési Szabályzat)
3. Verordnung über den Ortsbildsschutz (Településképi rendelet)
1.
Im Zonenplan kann man nachschauen in welcher Zone sich das Grundstück befindet. Wohnhäuser befinden sich immer in der inneren Zone (belterület), während Landwirtschaftsflächen in der äusseren Zone liegen (külterület). Die Wohnzohnen im ländlichen Gebiet haben meistens Abkürzungen wie Lf-3 oder Lke-2, etc. Dies bedeutet in den beiden Beispielen z.B. "dörfliche Wohnzone 3" (falusias lakóterület, Lf) bzw. "Gartenstadt Wohnzone 2" (kertvárosias lakóterület, Lke).
2.
Hat man die Zone herausgefunden, so kann man in den örtlichen Bauvorschriften nachschauen, was es für Vorschriften in der betreffenden Zone gibt. Die wichtigsten Vorschriften auf die man achten muss, sind:
- Seitliche bebauungsart (entlang der Grenze) oder freie Bebauung möglich?
- Max. Bebauungsziffer, oftmals 20-30% der Grundstücksfläche
- Max. Gebäudehöhe, die in Ungarn an der Dachtraufe gemessen wird
- Min. Grünflächenziffer auf dem Grundstück, oftmals 50-60%
- Grenzabstand zur Strasse
- Seitlicher Grenzabstand
- Hinterer Grenzabstand
3.
Als letztes muss man noch die Verordnung über den Ortsbildsschutz konsultieren. Im ländlichen Gebiet in Ungarn muss man praktisch immer ein Steildach planen, Flachdächer sind sehr selten erlaubt. Ein guter Tipp ist immer, mal in der Umgebung herumzuschauen, wie da die Häuser ausschauen, dann hat man einen Anhaltspunkt, was erlaubt sein könnte und was nicht. Oftmals wird der Dachwinkel vorgeschrieben, z.B. 30-45 Grad.
Zudem gibt es Vorschriften, was für Dach- und Fassadenmaterialien und auch was für Farben verwendet werden dürfen. Als Faustregel kann man sich merken, dass alles immer recht traditionell und unauffällig aussehen soll (Ziegelfarbenes Dach, pastellfarbene Fassade). Auch für den Zaun gegen die Strasse gibt es oft Vorgaben, z.B. bezüglich Höhe und Gestaltung.
*Alle Angaben ohne Gewähr, jedes Projekt ist immer separat zu prüfen.
Wie erlange ich die Baugenehmigung in Ungarn?
2023.11.18
Unser Büro übernimmt die gesamte Planung für die Baugenehmigung in Ungarn von A-Z (inkl. den Fachplanern), Sie müssen sich also um nichts kümmern - sondern können den Entwurfsprozess entspannt geniessen.
Für jede Baugenehmigung braucht es einen:
- Architekten mit Zulassungsnummer in Ungarn, der das Projekt leitet
Sowie die Fachplaner:
- Statiker mit Zulassungsnummer in Ungarn
- Gebäudetechniker mit Zulassungsnummer in Ungarn
- Elektroplaner mit Zulassungsnummer in Ungarn
Wir als Architekten, sowie der Statiker machen eine detaillierte Planung für das Wohnhaus, während der Gebäudetechniker und der Elektroplaner die Energieberechnungen und einen Beschrieb machen.
Ist die Planung abgeschlossen, wird sie von uns online im ÉTDR System (Építésügyi hatósági engedélyezési eljárásokat Támogató elektronikus Dokumentációs Rendszer) eingegeben als PDF. Papierpläne sind nicht nötig.
Bei Wohnhäusern ist die Baubehörde verpflichtet, innerhalb von 15 Tagen das Projekt zu prüfen und im optimalfall wird es dann gleich bewilligt. Danach kann sofort mit dem Bau begonnen werden. Frist für die Fertigstellung von Wohnhäusern ist 10 Jahre.
*Alle Angaben ohne Gewähr, jedes Projekt ist immer separat zu prüfen.
